V praxi sa mi častokrát stáva, že klienti sa mi ozývajú neskoro. Zarezervujú si nehnuteľnosť, zložia rezervačný poplatok a až potom idú riešiť hypotéku. Toto nie je celkom “šťastný” spôsob ako to riešiť.
Ideálny stav je, ak si klient dopredu preverí, aké má možnosti na tú hypotéku. Dnes sú rôzne obmedzenia. Jednak z titulu Národnej banky, napríklad aké banka dáva parametre komerčným bankám na poskytnutie úverov, koľko ktorých úverov môžu poskytnúť. Tiež na druhej strane, klient môže mať nevedomosť, že taká obyčajná kreditná karta, povolené prečerpanie, nejaké splácanie z minulosti alebo omeškaná splátka z minulosti mu môže spraviť značné problémy pri schvaľovaní nového úveru.
Mal som aj taký prípad, že klient mal zlomený občiansky preukaz, ktorý používal bežne v peňaženke. Jemu to nevadilo, ale v banke by to bolo neprechodné. Banky častokrát používajú rôzne snímače a podobné zariadenia, cez ktoré si OP vyslovene vkladajú do tohto zariadenia. Zlomený OP by banka nedokázala akceptovať a načítať. Daný klient si musel zaplatiť poplatok za zrýchlené vydanie OP.
Základné obmedzenia
Poďme sa teda pozrieť na základné obmedzenia v súvislosti s tým, aký dostanem maximálny úver.
Prvý parameter je DTI – debt to income – aký môžem mať celkový úverový rámec, teda aké môžem mať úverové zaťaženie vzhľadom na svoj príjem. Na Slovensku platí 8 násobok ročného príjmu ako dané obmedzenie.
To znamená, že ak zarábam 1 000€ mesačne v čistom, tak násobim 8×12=96 000 – toto je suma všetkých úverov, ktoré môžem mať. Spadajú tu kreditné karty, spotrebné úvery, hypotékam rôzne povolené prečerpania… Toto je základný parameter.
Ročný príjem sa posudzuje k príjmu, ktorý banka dokáže akceptovať. Napríklad keď mi zdvihli mzdu a zarábam 6 mesiacov 1 500€, tak násobím 1500×6. Ak mi však banka overí len príjem vo verzii 700€ (niektoré banky robia priemer za 12mes.). Vtedy banka vychádza zo 700x tých 8×12.
Pre klientov do 35 rokov, ktorí riešia svoje prvé bývanie, existuje výnimka na 9 násobok DTI. Vtedy násobím 9x12x môj príjem a dokážem dostať väčšiu hypotéku.
Ak mi napríklad vyjde číslo 96 000€ a ja mám 1 000€ spotrebák, už mám len 95 000€. Ak mám 3 000€ kreditku, tak mám už 92 000€ nových peňazí.
Druhým parametrom je, že či sem schopný splácať dany úver. Mne sa častokrát v praxi stáva, že klienti sa ma pýtajú, či vedia ručiť aj dvomi, tromi nehnuteľnosťami za 200-300 000€ a oni chcú len 50 000€. Banka v tomto prípade nefunguje ako záložňa a nezaujíma ju to, čo chcete založiť, ani čo ide do zábezpeky. Banka primárne žije z úrokov, preto chce, aby ste boli schopní danú hypotéku alebo úver splácať.
Zaujíma ich parameter, tzv. DSTI (Debt Service to Income) – to je parameter, či som po odpočítaní rezervy, schopný daný úver splácať.
Príklad: Ak mám príjem 1 000€, moje DTI je 96 000€. Z tejto sumy sa odpočíta životné minimum. Na mňa ako na dospelú osobu je to cca 210€, čiže mám k dispozícii 800€ na splácanie. Z tých 800€ sa zoberie rezerva 40% a iba 60% z tých 800€, to je 480€, mám zase na splácanie, zvyšok mi tvorí povinnú rezervu.
Keď mám napríklad kreditku 1 000€, tak banka berie do výdavkov 5% z úverového limitu na kreditnej karte ako výdavok, číže 50€. To znamená, že zo 480€, ak odpočítame 50€, zostane nám nám 430€ na splácanie a nasleduje splátka úveru.
Ak mám napríklad, 90 000€ hypotéku pri úroku 1%, splátka je 290€, lenže banka ešte vyžaduje tzv. stress test, tak že k úroku pripočíta ešte 2%. To znamená akoby som mal 90 000€ na 3%, tu je splátka na úrovni 379€. Moja splátka 379€ musí byť menšia ako tých 430€, aby mi banka danú hypotéku vedela schváliť. Ak tento parameter prekračujem, banka mi neschváli 90 000€, ale bude mi schvaľovať menej.
Banka teda posudzuje 2 hlavné parametre:
- DTI ( debt to income) – 8 násobok ročného príjmu.
- DSTI – Či som schopný splácať danú hypotéku aj po započítaní rezervy, po odpočítaní výdavkov na úverové produkty a po odpočítaní stresovej splátky na novom úvere.
Ak jeden z týchto parametrov nespĺňam, tak mi banka dá hypotéku nižšiu hypotéku. Maximálne do výšky nižšej z týchto posudzovaných parametrov. Ak mám teda DTI 100 000€ a DSTI mám 90.000, tak mi banka dá 90 000€.
Odporúčam si tento parameter zistiť predtým ako budete hľadať nehnuteľnosť, aby vás následne realita neprekvapila, že hľadáte nehnuteľnosť nad svoje možnosti.