Častokrát sa mi v praxi stáva, že klienti sa mi ozývajú už až v stave, že si našli byt a zložili rezervačnú zálohu. Následne až potom zisťujeme, že nie sú celkom informovaní o tom, aké poplatky ich čakajú pri úvere. Nevedia, či im daný úver vôbec schvália, aké sú rôzne obmedzenia a požiadavky bánk na to, aby im banky hypotéku vôbec schválili.
V tomto článku si prejdeme základné požiadavky, resp. základné poplatky, s ktorými sa klient stretne, ktorým sa v bankách nevyhne.
POPLATOK ZA SCHVÁLENIE HYPOTÉKY
Prvý poplatok, s ktorým mnoho klientov nepočíta a banky ho začali zavádzať v poslednom polroku roka 2021 je práve poplatok za schválenie hypotéky. Ten sa hýbe od 0€ cez 90€, 125€, dokonca sú aj 300€ poplatky. Niekotré banky si účtujú poplatok 0,8% z objemu úveru, čo nie je vôbec zanedbateľná suma. Je to jeden z parametrov, na ktorý si treba dávať pozor.
Príklad: Pri 100 000€ evere si banka vypýta 800€ poplatok za schválenie úveru.
BEŽNÝ UČET
Ďalší parameter, na ktorý si treba dávať pozor je bežný účet. Dnes už takmer všetky banky chcú, aby ste úver splácali z účtu v banke, z ktorej beriete hypotéku. Nie všetky banky majú však aj zaujímavé zľavy za účet. Niekde musíte reálne za účet platiť 6€ a nedostanete ho zadarmo. V tomto prípade je to náklad navyše. Na druhej strane sú banky, ktoré dávajú napríklad prvý rok účet zadarmo. Medzi tieto banky patrí Slovenská sporiteľňa, Tatra Banka, VUB Banka, ČSOB.
Niektoré banky vedia robiť tzv. switching – ak si prenesiete účet zo starej banky do novej banky, tak vám vedia dať účet na polroka alebo rok zadarmo. Nie je to však štandard. Niekedy si to treba vypýtať alebo vyslovene vyžiadať, s čím vám kvalitný finančný sprostredkovateľ dokáže pomôcť.
ZNALECKÝ POSUDOK
Ďalší poplatok, s ktorým sa stretnete, je poplatok za znalecký posudok. Na to, aby banka akceptovala nehnuteľnosť do zábezpeky, potrebuje mať znalecký posudok. Väčšina bánk akceptuje znalecké posudky od vyslovene “všelijakých” znalcov. Len niektoré banky majú tzv. black-list, kde sú uvedení znalci, od ktorých znalecké posudky neakceptujú.
Napríklad Slovenská sporiteľňa má zazmluvnených znalcov, ktorých akceptuje zrýchlene. Ostatné znalecké posudky berie, ale idú na tzv. supervíziu. Zvyšné banky ako ČSOB, VUB Banka, Prima banka, Tatra banka nemajú zoznam svojich zmluvných znalcov.
Suma za vypracovanie znaleckého posudku je náklad, ktorý znáša klient. Znalecké posudky na byt sa pohybujú v cene od 100€ do 200€. Na dom je to od 150€ do 300€. Stretol som sa už aj so sumou 400€ za znalecký posudok za dom.
Dnes iba málo bánk prepláca znalecký posudok. Jednou z nich je aj UniCredit. Podmienkou však je, že musíte od nich zobrať poistenie – životné poistenie, poistenie bytu cez banku a podobne. Znalecký posudok vám preplatia, ale zarobia na vás na iných produktoch.
Ja jednoznačne odporúčam, aby ste si znalecký posudok viedli vo vlastnej réžii. Náš tím vám dokáže pomôcť s tým, aby ste našli znalca aj v danej lokalite, v ktorej ste si našli nehnuteľnosť.
NÁVRH NA VKLAD ZÁLOŽNÝCH ZMLÚV
Ďalším nákladom, ktorému sa nevyhnete, je náklad za tzv. návrh na vklad záložných zmlúv. Tým ako zakladáte nehnuteľnosť, tak banka chce mať záložné právo k nehnuteľnosti. Daný úkon prebieha na katastrálnom úrade. Každý kataster má svoju územnú pôsobnosť a podľa nej sa vkladuje na daný kataster. Napríklad, ak máme dedinku pri Košiciach, tak patrím na kataster Košice-okolie.
Poplatok za návrh na vklad je štandardne 66€ a kataster má lehotu 30 dní na zápis. Za zrýchlený zápis je poplatok 266€. Ak spravíte oznámenie o zamýšľanom vklade, dokážete ušetriť 15€. Viete mať zápis záložných zmlúv za 51€. Tu však treba dávať pozor, pretože ak nastane nejaký preklep/chyba, kataster zastaví konanie a chce tých 15€ doplatiť. Častokrát je to problém najmä pri developerských projektoch, kde sa ešte menia parcely a podobne.
Ak sa jedná o jednoduchú kúpu/predaj rodinného domu alebo bytu, je pomerne ľahké ušetriť 15€. Tiež je to náklad, ktorý znáša klient. Momentálne ho neprepláca žiadna banka. Pri refinančných úveroch to niektoré banky preplácajú ako bonus/benefit. Momentálne ma takú možnosť v kampani Slovenská sporiteľňa.
Medzi ďalšie náklady, ktoré vznikajú, sú náklady za poistenie nehnuteľností, životné poistenie, resp. poistenie hypotéky. Pri kúpnych zmluvách, resp. pri predajoch vzniká náklad za vypracovanie kúpnych zmlúv. Niekedy to zastrešuje priamo realitná kancelária. Vtedy to zväčša máte vrámci rezervačného poplatku.
Po schválení úveru a podpísaní všetkých dokumentov, ktoré vedú k čerpaniu úveru sa následne vkladajú kúpne zmluvy na kataster. Poplatok na katastri je opäť 66€. Tento poplatok častokrát znáša realitná kancelária, ak to je predaj cez realitnú kanceláriu. Ak nie, tak je to náklad na strane kupujúceho. Je to ako pri kúpe auta a idete ho prihlásiť, tak za prepis platíte vy.
Keď nehnuteľnosť už vlastníte alebo ste zavkladovali kúpne zmluvy, tak nasledujú prepisy na vodárňach, elektrárňach, plynárňach, prípadne internetových poskytovateľoch ako napríklad Antik a pod.
Ako je z článku zrejmé pri riešení bývania, treba počítať aj poplatkami, ktoré sa vedia vyšplhať až do výšky 1000€. Treba mať preto rezervu aj na tieto náklady. V ďalšom článku si prejdeme, aké sú možnosti a poplatky súvisiace s poistením daného bytu, s poistením hlavného dlžníka a celkovo rodiny v prípade úmrtia a podobných nečakaných udalostí v prípade nesplácania úveru.